Ein Leistungsverzeichnis Unterhaltsreinigung legt schriftlich fest, welche Räume wie oft und mit welchen Tätigkeiten gereinigt werden. Es ist die Grundlage für vergleichbare Angebote, eine saubere Kalkulation und später für die Kontrolle, ob die vereinbarte Leistung tatsächlich erbracht wird. Ohne dieses Dokument vergleichen Hausverwaltungen und Unternehmen Angebote, die auf völlig unterschiedlichen Annahmen beruhen – der billigste Preis gewinnt dann oft nur, weil er weniger Leistung enthält.
Dieser Ratgeber zeigt, welche Angaben in ein Leistungsverzeichnis gehören, welche Lücken in der Praxis am häufigsten zu Streit führen und wie eine bewährte Muster-Gliederung aussieht. Er richtet sich an Hausverwaltungen, Gewerbebetriebe und Eigentümer in der Region Stuttgart, die eine Unterhaltsreinigung ausschreiben oder einen bestehenden Vertrag prüfen wollen.
Warum ein Leistungsverzeichnis Streit vermeidet
Die meisten Konflikte zwischen Auftraggeber und Reinigungsdienst entstehen nicht durch schlechte Arbeit, sondern durch unterschiedliche Erwartungen. Der Auftraggeber geht davon aus, dass die Fensterbänke selbstverständlich dazugehören – der Dienstleister hat sie nie kalkuliert. Ein präzises Leistungsverzeichnis macht aus dem vagen Auftrag sauber halten eine überprüfbare Vereinbarung: Raum für Raum, Tätigkeit für Tätigkeit, Frequenz für Frequenz.
Dazu kommt der wirtschaftliche Aspekt. Die Lohnkosten machen in der Gebäudereinigung den größten Teil des Preises aus – seit dem 1. Januar 2026 gilt in der Lohngruppe 1 ein allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn von 15,00 Euro pro Stunde, für Glas- und Fassadenreinigung (Lohngruppe 6) sind es 18,40 Euro. Ein Anbieter kann also nur dann deutlich günstiger sein, wenn er weniger Zeit einplant. Nur mit einem identischen Leistungsverzeichnis für alle Bieter erkennen Sie, ob ein niedriger Preis auf effizienter Organisation beruht oder auf stillschweigend gestrichener Leistung.
Diese Angaben gehören ins Leistungsverzeichnis Unterhaltsreinigung
Kern des Dokuments ist das Raum- und Flächenverzeichnis. Jeder Raum wird einer Raumgruppe zugeordnet (Büro, Verkehrsfläche, Sanitär, Teeküche, Technikraum), mit Quadratmetern und Bodenbelag. Der Belag entscheidet über Methode und Zeitbedarf: Teppich wird gesaugt, elastische Beläge werden feucht gewischt, Naturstein braucht geeignete Reinigungsmittel. Für jede Raumgruppe wird dann festgelegt, welche Tätigkeiten in welchem Turnus anfallen – täglich, mehrmals wöchentlich, wöchentlich, monatlich oder quartalsweise.
Bei den Tätigkeiten hat sich eine Gliederung nach drei Ebenen bewährt: Boden (saugen, feucht wischen, Laufstraßen oder Vollfläche), Oberflächen (Schreibtische frei geräumt oder nur freie Flächen, Fensterbänke, Türgriffe, Lichtschalter, Papierkörbe) und Sanitär (Becken, WC, Armaturen, Spiegel, Desinfektion der Kontaktflächen, Verbrauchsmaterial auffüllen). Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sichtreinigung, Teilreinigung und Vollreinigung – ein Büro kann etwa zweimal pro Woche voll und dreimal nur auf Sicht gereinigt werden. Genau solche Staffelungen senken die Kosten, ohne dass der Eindruck der Sauberkeit leidet.
- Objektbeschreibung: Adresse, Nutzungsart, Zugangszeiten, Schließsystem, Ansprechpartner
- Raumverzeichnis: Raumgruppe, Fläche in m², Bodenbelag, Besonderheiten
- Tätigkeitskatalog je Raumgruppe: Boden, Oberflächen, Sanitär, Entsorgung
- Frequenzen je Tätigkeit: z. B. 5x, 3x, 1x wöchentlich, monatlich, quartalsweise
- Reinigungszeiten: vor, während oder nach der Nutzungszeit
- Verbrauchsmaterial: wer liefert Papierhandtücher, Toilettenpapier, Seife, Müllbeutel
- Geräte und Maschinen: Stellung durch Auftragnehmer oder Auftraggeber, Putzraum, Wasser- und Stromanschluss
- Qualitätskontrolle: Kontrollintervalle, Dokumentation, Reklamationsweg, Nachbesserungsfrist
Verbrauchsmaterial und Qualitätskontrolle: die unterschätzten Kapitel
Verbrauchsmaterial ist ein Klassiker für spätere Diskussionen. Regeln Sie ausdrücklich, ob Toilettenpapier, Papierhandtücher, Seife und Müllbeutel vom Reinigungsdienst gestellt und nach Verbrauch abgerechnet werden oder ob der Auftraggeber sie beschafft und das Personal sie nur auffüllt. Beide Modelle funktionieren – nur muss es im Leistungsverzeichnis stehen, sonst taucht das Material als ungeplante Zusatzrechnung auf.
Ebenso wichtig ist ein Kapitel zur Qualitätssicherung. Vereinbaren Sie, wie kontrolliert wird (gemeinsame Objektbegehung, Stichproben, digitales Berichtswesen), in welchem Rhythmus und was bei Mängeln passiert: Frist zur Nachbesserung, Dokumentation, gegebenenfalls Minderung. Für größere Objekte bietet die europäische Norm DIN EN 13549 einen anerkannten Rahmen für Qualitätsmesssysteme in der Reinigung; für Schulen definiert die DIN 77400 Mindestanforderungen und Reinigungsfrequenzen. Für gewerbliche Standardobjekte reicht meist eine schlanke Regelung – entscheidend ist, dass sie existiert und gelebt wird. Andonov Cooperation arbeitet in der Region Stuttgart beispielsweise mit dokumentierten Objektkontrollen und Berichten, die der Kunde im Kundenportal einsehen kann.
Typische Lücken in der Praxis
Bestimmte Punkte fehlen in Leistungsverzeichnissen immer wieder – und genau dort entzündet sich später der Streit. Prüfen Sie Ihr Dokument gezielt auf diese Lücken:
- Glasflächen im Innenbereich: Trennwände, Eingangstüren und Spiegel gehören ohne Regelung weder zur Unterhalts- noch zur Glasreinigung
- Höhen über Greifhöhe: Lampen, Heizkörper, Schrankoberseiten – oft weder in der Unterhalts- noch in der Grundreinigung erfasst
- Küchen und Geschirr: Spülmaschine ein- und ausräumen ist keine Reinigungsleistung, wenn es nicht vereinbart ist
- Vertretungsregelung: was bei Urlaub und Krankheit gilt und ob eine feste Reinigungskraft zugesagt wird
- Feiertage und Betriebsferien: entfallen Termine ersatzlos, werden sie verschoben oder gutgeschrieben
- Außenbereiche: Eingangsbereich, Aschenbecher, Müllplatz – Schnittstelle zum Hausmeisterservice klären
- Preisanpassung: Regelung für tarifbedingte Lohnerhöhungen, da die Branchenlöhne allgemeinverbindlich steigen
Abgrenzung: Unterhaltsreinigung, Grundreinigung, Sonderleistungen
Die Unterhaltsreinigung ist die laufende, turnusmäßige Reinigung zum Werterhalt und für den täglichen Gebrauch. Sie beseitigt lose und leicht haftende Verschmutzung. Was sie nicht leisten kann, ist die Entfernung fest haftender Schichten: vergraute Böden, Pflegefilmaufbau, verkalkte Sanitärkeramik. Dafür gibt es die Grundreinigung – eine intensive, meist maschinelle Reinigung, die je nach Nutzung ein- bis zweimal jährlich sinnvoll ist und gesondert beauftragt und vergütet wird.
Daneben stehen Sonderleistungen wie Glas- und Rahmenreinigung, Bauschlussreinigung, Teppichsprühextraktion oder die Reinigung nach Veranstaltungen. Das Leistungsverzeichnis sollte diese Abgrenzung ausdrücklich benennen und idealerweise für wiederkehrende Sonderleistungen bereits Einheitspreise abfragen. So vermeiden Sie zwei Fehler: dass der Bieter die Grundreinigung stillschweigend einpreist und dadurch teurer wirkt – oder dass Sie sie stillschweigend erwarten und später eine Zusatzrechnung erhalten.
Muster-Gliederung als Checkliste
Die folgende Gliederung hat sich für gewerbliche Objekte bewährt und orientiert sich an den Ausschreibungsunterlagen, wie sie auch der Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks und die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung für die Vergabe empfehlen. Sie können sie direkt als Prüfliste für Ihr eigenes Dokument verwenden:
- 1. Objektdaten: Adresse, Nutzung, Flächen gesamt, Zugangszeiten, Ansprechpartner
- 2. Raum- und Flächenverzeichnis mit Raumgruppen, m² und Bodenbelägen
- 3. Tätigkeitskatalog je Raumgruppe (Boden, Oberflächen, Sanitär, Entsorgung)
- 4. Frequenzplan: Tätigkeit x Turnus, inkl. Sicht-/Vollreinigungs-Staffelung
- 5. Ausführungszeiten und Anwesenheitsregelungen
- 6. Material und Geräte: Reinigungsmittel, Maschinen, Verbrauchsmaterial, Putzraum
- 7. Personal: Vertretung, Einweisung, ggf. Führungszeugnis, Schweigepflicht
- 8. Qualitätssicherung: Kontrollen, Berichtswesen, Reklamations- und Nachbesserungsregelung
- 9. Abgrenzung und Preise für Grundreinigung und Sonderleistungen
- 10. Vertragliches: Laufzeit, Kündigungsfristen, Preisanpassung bei Tariferhöhungen, Versicherung
Was kostet Unterhaltsreinigung nach Leistungsverzeichnis?
Seriös lässt sich der Preis erst nach einer Objektbesichtigung nennen, weil Möblierungsgrad, Bodenbeläge und Verschmutzung den Zeitbedarf bestimmen. Als grobe Orientierung: Marktübliche Stundenverrechnungssätze in der Unterhaltsreinigung liegen 2026 je nach Region und Leistungsumfang etwa zwischen 25 und 45 Euro netto; Quadratmeterpreise hängen stark von der Reinigungsfrequenz ab – bei täglicher Reinigung sinkt der Preis pro Einzelreinigung deutlich gegenüber einer nur wöchentlichen. Diese Spannen sind Richtwerte, keine Angebote, und regional unterschiedlich.
Ein gutes Leistungsverzeichnis müssen Sie übrigens nicht allein erstellen. Andonov Cooperation aus Sindelfingen nimmt bei einer kostenlosen Objektbesichtigung in der Region Stuttgart alle Flächen, Beläge und Anforderungen auf und erstellt daraus innerhalb von 24 Stunden ein Angebot mit transparentem Leistungsverzeichnis – das Sie auch als Vergleichsmaßstab für weitere Angebote nutzen können.
Fachlich geprüft von Panco Andonov
Über 25 Jahre Facility-Praxis, Geschäftsführer der Andonov Cooperation (Familienbetrieb in zweiter Generation seit 2001). Mehr über uns
Sie möchten das nicht selbst organisieren?
Andonov Cooperation übernimmt das in Sindelfingen und der Region Stuttgart — kostenlose Besichtigung, Festpreis-Angebot in 24 Stunden.