Wer eine Gebäudereinigung ausschreiben will, steht vor einem bekannten Problem: Drei Angebote auf dem Tisch, drei völlig unterschiedliche Preise – und keine echte Vergleichbarkeit. Der Grund liegt fast nie bei den Anbietern allein, sondern meist in der Ausschreibung selbst. Ohne präzises Leistungsverzeichnis, belastbares Flächenaufmaß und klar definierte Reinigungsintervalle kalkuliert jeder Dienstleister auf einer anderen Grundlage.
Dieser Ratgeber zeigt Hausverwaltungen, Facility-Verantwortlichen und Gewerbebetrieben in der Region Stuttgart, wie eine saubere Ausschreibung aufgebaut ist, mit welchen Leistungswerten Sie Angebote auf Plausibilität prüfen und woran Sie Dumping-Kalkulationen erkennen, bevor sie zum Problem werden. Stand der Zahlen: 2026.
Die Basis: Leistungsverzeichnis und Flächenaufmaß
Das Leistungsverzeichnis ist das Herzstück jeder Ausschreibung. Es legt raumweise fest, welche Flächen wie oft und in welchem Umfang gereinigt werden. Je präziser dieses Dokument, desto vergleichbarer die Angebote – und desto weniger Streit später im laufenden Vertrag. Die europäische Norm DIN EN 13549 empfiehlt genau diesen Ansatz: Alle zu reinigenden Flächen, ihre Beschaffenheit und die erwarteten Intervalle müssen bereits bei der Vergabe eindeutig definiert sein.
Grundlage ist ein aktuelles Flächenaufmaß. Verlassen Sie sich nicht auf alte Baupläne: Umbauten, neue Bodenbeläge oder geänderte Nutzung verändern den Reinigungsaufwand erheblich. Erfassen Sie die Netto-Reinigungsfläche getrennt nach Raumgruppen, denn ein Quadratmeter Sanitärbereich kostet ein Vielfaches eines Quadratmeters Flur.
- Raumgruppen bilden: Büros, Verkehrsflächen, Treppenhäuser, Sanitärräume, Teeküchen, Eingangsbereiche
- Bodenbeläge angeben: Teppich, elastische Beläge, Naturstein – jeder Belag erfordert andere Verfahren
- Turnusse festlegen: täglich, 3x, 2x oder 1x wöchentlich, monatlich – pro Raumgruppe einzeln
- Sonderleistungen separat ausweisen: Glasreinigung, Grundreinigung, Verbrauchsmaterial-Auffüllung
- Rahmenbedingungen nennen: Reinigungszeiten, Schließberechtigungen, Möblierungsdichte, Publikumsverkehr
Gebäudereinigung ausschreiben: Angebote vergleichbar machen
Fordern Sie von allen Bietern dieselbe Angebotsstruktur: Preis pro Raumgruppe, kalkulierte Stunden pro Monat, eingesetzte Mitarbeiterzahl und – entscheidend – die zugrunde gelegten Leistungswerte in Quadratmetern pro Stunde. Nur wer diese Kennzahl offenlegt, kalkuliert transparent. Ein Pauschalpreis ohne Stundenangabe ist keine Kalkulation, sondern eine Behauptung.
Rechnen Sie selbst nach: Monatliche Reinigungsfläche geteilt durch angebotene Stunden ergibt den Leistungswert. Liegt dieser deutlich über den branchenüblichen Richtwerten, wird die versprochene Qualität physisch nicht erreichbar sein – egal was der Vertrieb zusichert. In der Praxis bedeutet ein überzogener Leistungswert: Der Reinigungskraft bleiben pro Büro nur wenige Minuten, sichtbare Bereiche werden oberflächlich abgearbeitet, alles andere entfällt.
Realistische Leistungswerte: m² pro Stunde als Prüfgröße
Die folgenden Richtwerte orientieren sich an den Empfehlungen des Bundesinnungsverbands des Gebäudereiniger-Handwerks (BIV) und branchenüblichen Kalkulationswerten. Sie sind keine Norm, sondern Plausibilitätsrahmen – Möblierungsdichte, Verschmutzungsgrad und Reinigungsintervall verschieben die Werte nach oben oder unten.
Wichtig: Bei selteneren Intervallen sinkt der Leistungswert, weil pro Durchgang mehr Schmutz anfällt. Ein Angebot, das bei Reinigung nur 1x pro Woche mit denselben Flächenleistungen rechnet wie bei täglicher Reinigung, ist bereits das erste Warnsignal.
- Büroflächen, normal möbliert: etwa 200 bis 350 m² pro Stunde
- Flure und Verkehrsflächen ohne Publikumsverkehr: etwa 300 bis 500 m² pro Stunde
- Verkehrsflächen mit starkem Publikumsverkehr (Foyers, Wartebereiche): etwa 100 bis 130 m² pro Stunde
- Treppenhäuser: etwa 80 bis 120 m² pro Stunde
- Sanitärräume: etwa 40 bis 80 m² pro Stunde
- Teeküchen und Sozialräume: etwa 60 bis 100 m² pro Stunde
Warnsignal Dumping: die Tariflohn-Untergrenze 2026
In der Gebäudereinigung gilt ein allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn, der für alle Betriebe bindend ist – unabhängig von einer Verbandsmitgliedschaft. Seit dem 1. Januar 2026 beträgt er in der Lohngruppe 1 (Unterhaltsreinigung) 15,00 Euro pro Stunde; für die Glas- und Fassadenreinigung (Lohngruppe 6) liegt der Tariflohn nochmals deutlich darüber. Verhandelt wurde dieser Abschluss zwischen dem BIV und der IG BAU mit Laufzeit bis Ende 2026.
Auf den Bruttolohn kommen Sozialabgaben, Zuschläge, Ausfallzeiten, Material, Maschinen, Anfahrt, Objektleitung und Verwaltung. Deshalb liegen seriöse Stundenverrechnungssätze in der Unterhaltsreinigung 2026 marktüblich bei etwa 28 bis 45 Euro netto. Ein Angebot, das rechnerisch auf einen Verrechnungssatz unter rund 28 Euro hinausläuft, kann kaum tarifkonform kalkuliert sein – hier drohen unbezahlte Mehrarbeit, ständiger Personalwechsel, Scheinselbstständigkeit oder ein schleichender Leistungsabbau. Als Auftraggeber sollten Sie zudem wissen: Nach § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz haftet der Auftraggeber unter bestimmten Voraussetzungen wie ein Bürge für die Mindestlohnzahlung seiner Nachunternehmer. Bei Flächenpreisen gelten 2026 als grobe Orientierung: tägliche Unterhaltsreinigung etwa 0,80 bis 1,50 Euro pro m² und Durchgang, bei nur ein bis zwei Reinigungen pro Woche eher 1,50 bis 3,00 Euro pro m² – regional und objektabhängig unterschiedlich.
Referenzen prüfen und Qualitätsmessung vereinbaren
Fordern Sie zwei bis drei Referenzobjekte an, die Ihrem Objekt in Größe und Nutzung ähneln – und rufen Sie dort tatsächlich an. Fragen Sie gezielt nach: Wie stabil ist das Reinigungsteam? Wie schnell reagiert die Objektleitung auf Reklamationen? Gab es Nachverhandlungen nach Vertragsbeginn? Prüfen Sie außerdem, ob der Betrieb in der Handwerksrolle eingetragen ist und ob eine Betriebshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckung besteht.
Verankern Sie die Qualitätskontrolle direkt im Vertrag. Bewährt hat sich ein Verfahren in Anlehnung an DIN EN 13549: regelmäßige Stichprobenkontrollen nach festgelegten Kriterien, dokumentiert in einem gemeinsamen Protokoll, mit definierten Fristen zur Nachbesserung. So wird Sauberkeit messbar statt Gefühlssache – und Sie haben bei dauerhaften Mängeln eine belastbare Dokumentation.
Probephase und Exit-Klauseln: der Vertrag als Sicherheitsnetz
Vereinbaren Sie eine Probephase von drei bis sechs Monaten mit verkürzter Kündigungsfrist. In dieser Zeit zeigt sich, ob die kalkulierten Stunden tatsächlich geleistet werden und die Qualität den vereinbarten Standard erreicht. Danach sind Laufzeiten von einem Jahr mit Kündigungsfristen von drei Monaten üblich – Vorsicht bei Verträgen mit langen Grundlaufzeiten und automatischer Verlängerung ohne Ausstiegsmöglichkeit.
Sinnvolle Exit-Klauseln: ein Sonderkündigungsrecht nach zwei dokumentierten und erfolglos abgemahnten Qualitätsmängeln, Kündigungsrecht bei Verstößen gegen Tarif- oder Sozialversicherungspflichten sowie klare Regelungen für die Übergabe (Schlüsselrückgabe, Objektunterlagen). Wer diese Punkte vor Vertragsschluss regelt, verhandelt aus einer Position der Stärke – nicht erst, wenn es klemmt.
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Fachlich geprüft von Panco Andonov
Über 25 Jahre Facility-Praxis, Geschäftsführer der Andonov Cooperation (Familienbetrieb in zweiter Generation seit 2001). Mehr über uns
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