Winterdienst für Hausverwaltungen: Pflichten, Übertragung und Haftung

Die Pflichtenkette: Wer muss beim Winterdienst räumen und streuen?

Ausgangspunkt ist die Verkehrssicherungspflicht aus § 823 BGB: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss Dritte vor Schäden schützen. Bei Schnee und Eis trifft diese Pflicht zunächst die Gemeinde für öffentliche Wege. Über kommunale Satzungen wird die Räum- und Streupflicht für Gehwege jedoch fast überall auf die Anlieger übertragen – also auf die Grundstückseigentümer. Bei vermieteten Objekten und Wohnungseigentümergemeinschaften delegiert der Eigentümer die praktische Ausführung häufig weiter: an die Hausverwaltung, an Mieter oder an einen externen Dienstleister.

Wichtig für Verwaltungen: Die Pflicht lässt sich in der Ausführung übertragen, die Verantwortung verschwindet dadurch aber nicht. Wer delegiert, behält Auswahl-, Instruktions- und Kontrollpflichten. Die konkreten Räumzeiten regelt die jeweilige kommunale Satzung; üblich ist eine Räum- und Streupflicht werktags ab etwa 7 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr, jeweils bis in die Abendstunden. Bei anhaltendem Schneefall muss gegebenenfalls mehrfach geräumt werden. Verwaltungen sollten die Satzung der Standortkommune kennen und den Winterdienst daran ausrichten.

• Gemeinde überträgt Gehwegpflichten per Satzung auf Eigentümer
• Eigentümer bzw. WEG delegiert an Verwaltung, Mieter oder Dienstleister
• Auswahl- und Kontrollpflichten bleiben immer beim Übertragenden
• Räumzeiten je nach kommunaler Satzung, meist werktags ab 7 Uhr

Übertragung auf Mieter: Diese Anforderungen stellt der BGH

Viele Hausverwaltungen kennen das Modell: Der Winterdienst wird per Mietvertrag auf die Mieter übertragen, oft mit rotierendem Schneeräumplan. Rechtlich wirksam ist das nur unter engen Voraussetzungen. Der BGH verlangt eine klare und eindeutige vertragliche Regelung. Eine mündliche Absprache genügt nicht, und auch ein Schneeräumplan, der einfach in den Briefkasten geworfen wird, überträgt keine Pflichten. Die Übertragung muss im Mietvertrag selbst stehen oder in einer Hausordnung, die ausdrücklich Vertragsbestandteil ist. Die Rechtsprechung fordert zudem, dass die einzelnen Pflichten inhaltlich konkretisiert werden – also was, wann und wo zu räumen und zu streuen ist.

Selbst bei wirksamer Übertragung ist der Vermieter nicht aus der Verantwortung: Nach ständiger Rechtsprechung bleibt eine Überwachungspflicht bestehen. Der Vermieter beziehungsweise die von ihm beauftragte Verwaltung muss stichprobenartig kontrollieren, ob die Mieter ihren Pflichten tatsächlich nachkommen – gerade dann, wenn die Pflicht formularmäßig ohne Rücksicht auf Eignung und Zuverlässigkeit der Mieter auferlegt wurde. Bei mehreren Mietparteien müssen die Aufgaben außerdem gleichmäßig verteilt sein. Für ältere oder körperlich eingeschränkte Mieter ist die Regelung ohnehin problematisch: Wer erkennbar nicht räumen kann, darf nicht einfach verpflichtet werden.

Haftung bei Glatteisunfällen: aktuelle Urteile

Kommt es zum Sturz auf nicht geräumter Fläche, drohen Schmerzensgeld, Schadensersatz und Regressforderungen von Kranken- und Unfallversicherungen. Die Haftung trifft denjenigen, der die Verkehrssicherungspflicht im Unfallzeitpunkt tatsächlich innehatte – bei mangelhafter Organisation oder Kontrolle also auch Eigentümer und Verwaltung. Eine Räum- und Streupflicht setzt nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich eine allgemeine Glättebildung oder Schneebelag voraus, nicht nur vereinzelte Glättestellen; ein Urteil vom 1. Juli 2025 hat die Anforderungen an den Vortrag Geschädigter dabei praxisnah gesenkt und die Durchsetzung von Ansprüchen erleichtert.

Besonders relevant für Verwaltungen und vermietende Eigentümer ist das BGH-Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23): Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet seinem Mieter gegenüber auch dann für einen Glatteisunfall, wenn die WEG oder der Verwalter einen professionellen Winterdienst beauftragt hat. Die beauftragte Firma gilt im Verhältnis zum Mieter als Erfüllungsgehilfe des Vermieters nach § 278 BGB – deren Versäumnis wird ihm zugerechnet, als hätte er selbst nicht gestreut. Umso wichtiger ist es, einen zuverlässigen Dienstleister mit ausreichender Betriebshaftpflicht auszuwählen, denn im Innenverhältnis kann der Vermieter beim Dienstleister Regress nehmen. Die Qualität des Vertragspartners entscheidet damit direkt über das wirtschaftliche Risiko.

Warum der Profi-Dienstleister für WEGs sicherer ist als die Mieter-Regelung

Für Wohnungseigentümergemeinschaften und größere Mietobjekte spricht vieles gegen die Mieter-Lösung: Die Übertragung scheitert häufig an unklaren Klauseln, die Kontrolle einzelner Mietparteien ist im Alltag kaum leistbar, und bei Urlaub, Krankheit oder Wegzug entstehen Lücken, für die am Ende Eigentümer und Verwaltung geradestehen. Ein gewerblicher Winterdienst arbeitet dagegen mit Bereitschaftsdienst rund um die Uhr, Wetterüberwachung, definierten Reaktionszeiten und einer Betriebshaftpflichtversicherung, die im Schadensfall eintritt. Für die Verwaltung reduziert sich der Aufwand auf Vertragsgestaltung und stichprobenartige Kontrolle.

In der Region Stuttgart übernimmt die Andonov Cooperation aus Sindelfingen den kompletten Winterdienst für Hausverwaltungen, WEGs und Gewerbeobjekte – mit Räum- und Streudienst, 24/7-Bereitschaft und lückenloser Einsatzdokumentation. Eine Besichtigung des Objekts ist kostenlos, das Angebot liegt innerhalb von 24 Stunden vor. Sinnvoll ist der Vertragsabschluss deutlich vor Saisonbeginn, da die Kapazitäten seriöser Anbieter im Herbst schnell ausgebucht sind.

• Keine Lücken durch Urlaub, Krankheit oder Mieterwechsel
• Betriebshaftpflicht des Dienstleisters als zusätzliche Absicherung
• Wetterüberwachung und Bereitschaft statt Hoffen auf den Räumplan
• Einsatzprotokolle als Nachweis gegenüber Gerichten und Versicherern

Kosten und Umlagefähigkeit: Winterdienst als Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV

Die gute Nachricht für Eigentümer: Die Kosten des Winterdienstes sind als Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Dazu zählen die Vergütung des Dienstleisters, Streugut wie Splitt oder Sand, kommunale Gebühren sowie die Wartung vorhandener Räumgeräte. Voraussetzung ist wie immer eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag; die übliche Klausel, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV trägt, genügt dafür in der Regel. Nicht umlagefähig sind dagegen Anschaffungskosten für Geräte und Maschinen – das sind keine laufenden Kosten. Auch Bereitschaftspauschalen eines Winterdienstes werden von der Rechtsprechung überwiegend als umlagefähig angesehen, da die Einsatzbereitschaft selbst die geschuldete Leistung ist; auf eine transparente Abrechnung sollte die Verwaltung dennoch achten.

Die Preise sind regional unterschiedlich und hängen von Fläche, Zuschnitt und Leistungsumfang ab. Marktüblich sind Stand 2026 grob folgende Spannen: maschinelle Räumung etwa 0,80 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter und Einsatz, manuelle Räumung etwa 2,50 bis 5 Euro, Streugut zusätzlich rund 0,20 bis 0,70 Euro pro Quadratmeter und Einsatz. Bereitschaftspauschalen bewegen sich je nach Objektgröße häufig zwischen 20 und 100 Euro monatlich, Saisonpauschalen für kleinere Objekte beginnen oft im mittleren dreistelligen Bereich. Für Verwaltungen mit mehreren Liegenschaften lohnen sich Rahmenverträge mit einem Anbieter – das vereinfacht Abrechnung, Dokumentation und Kommunikation erheblich.

Dokumentationspflicht: ohne Nachweis keine Verteidigung

Kommt es zum Prozess, entscheidet häufig die Beweislage. Wer darlegen kann, wann, wo und womit geräumt und gestreut wurde, hat deutlich bessere Karten als eine Verwaltung, die auf ihre Erinnerung angewiesen ist. Standard sollte deshalb ein Winterdienst-Protokoll sein: Datum, Uhrzeit, bearbeitete Flächen, Witterungslage, eingesetztes Streumittel und ausführende Person. Professionelle Dienstleister führen solche Einsatzberichte automatisch – teilweise digital mit Zeitstempel und Foto. Diese Protokolle sind zugleich der Nachweis für die Betriebskostenabrechnung und die Grundlage, um im Regressfall die eigene Pflichterfüllung zu belegen.

Für Hausverwaltungen empfiehlt sich zusätzlich ein kurzer schriftlicher Kontrollvermerk über eigene Stichproben. Damit lässt sich belegen, dass die verbleibende Überwachungspflicht ernst genommen wurde. Wer Winterdienstvertrag, Leistungsverzeichnis mit Flächenplan, Versicherungsnachweis des Dienstleisters und die Einsatzprotokolle geordnet ablegt, ist auf einen Glatteisunfall vorbereitet – und kann Ansprüche im besten Fall bereits außergerichtlich abwehren.